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No ano de 2016, Michel Temer assumiu a presidência da república em um ambiente de profunda recessão econômica, inflação elevada e desequilíbrio nas contas públicas. Nesse contexto, sua agenda legislativa de matriz liberal priorizou o ajuste fiscal e a modernização de marcos regulatórios em diversas áreas, produzindo eficiente aperfeiçoamento normativo da estirpe, por exemplo, da Reforma Trabalhista e da Lei do Teto de Gastos. A Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/18) compôs outro ponto de formatação digno de aplausos, disciplinando, de modo objetivo e claro, as consequências do desfazimento de contratos de compra-venda de imóveis e trazendo segurança a um setor que historicamente enfrentava instabilidade jurídica. O setor imobiliário brasileiro finalmente respirava aliviado. A lei havia trazido almejada previsibilidade a um mercado que, durante anos, enfrentava decisões incongruentes. Estipulando parâmetros fixos para a retenção de valores em caso de rescisão contratual (até 50% em empreendimentos sob patrimônio de afetação e até 25% nos demais casos) a inovadora legislação representou um marco importante de desenvolvimento legal. Todavia, em setembro de 2025, a maioria da 3ª Turma do STJ proferiu julgamento que reacendeu o debate sobre a compatibilização entre normas especiais e princípios gerais nas relações contratuais imobiliárias. A Corte da Cidadania, no REsp nº 2.106.548/SP relatado pela ministra Nancy Andrighi, entendeu haver um “conflito aparente de normas” entre o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a Lei dos Distratos, sustentando que, por não ter a Lei mais nova alterado expressamente o Manual Consumerista, este último deveria prevalecer no quadrante vinculativo desse tabuleiro negocial.
A espantosa decisão argumenta que os percentuais de retenção previstos na Lei dos Distratos não se aplicariam às relações consumeristas, que deveriam observar o limite jurisprudencial dedutivo de 25%, com base nos artigos 51 e 53 do CDC. Essa posição, contudo, encontrou resistência interna na divergência pastoreada pelo ministro Villas Bôas Cueva, ao se posicionar pela plena legalidade dos parâmetros compensatórios adotados pela diretriz especializada. A discordância, aliás, também se encontra sufragada pela 4ª Turma do mesmo Tribunal, que em precedentes anteriores reconheceu a validade da cláusula penal de até 50% em pactos com patrimônio de afetação.
O problema central dessa interpretação reside em uma confusão conceitual fundamental. Não existe, de fato, uma colisão regulamentadora entre a Lei dos Distratos e o CDC. A Lei nº 13.786/18 foi criada justamente para preencher uma lacuna normativa setorial exclusiva, gerenciando de forma detalhada particularidades em sua aplicação, ou seja, aspectos que o CDC, por sua natureza geral, não disciplina com a especificidade necessária. Trata-se de uma convivência harmônica entre dispositivos, onde a lei temática estabelece o regime jurídico próprio no campo de incidência, enquanto o CDC atua como vetor interpretativo complementar difuso, principalmente na proteção da parte vulnerável da relação contratual. O CDC não dispõe de preceito específico quanto aos percentuais de devolução de valores em hipóteses de resolução contratual nos contratos imobiliários. Esse vácuo de regramento é compreensível, dado o caráter geral do Código, voltado à regulação das relações de consumo em múltiplas camadas, não à disciplina peculiar de aquisições em empreendimentos imobiliários. Ao desconsiderar a singularidade e fazer prevalecer uma interpretação genérica do CDC, o divulgado precedente do STJ ressuscita a tormenta que a Lei dos Distratos buscou sepultar. Essa orientação desestimula investimentos, coloca em risco a saúde financeira de toda uma cadeia produtiva que depende de regras claras e estáveis para operar, e, paradoxalmente, prejudica o próprio consumidor, na medida em que reduz a oferta de crédito e encarece o financiamento.
No memorável filme da década de 80 “De Volta para o Futuro”, magistralmente dirigido pelo cineasta Steven Spielberg, o adolescente Marty McFly, interpretado por um promissor Michael J. Fox, ativa acidentalmente o DeLorean, uma máquina do tempo criada pelo amalucado cientista Doc Brown. A bordo dele, retorna aos anos 1950. Lá conhece a mãe, antes do casamento com o pai, que acaba se apaixonando por ele, forçando Marty consertar o passado para, reaproximando o quase casal, garantir a própria existência futura. O julgado aqui tratado parece ter acionado um “DeLorean jurisprudencial” e, da mesma forma que o longa-metragem de Spielberg, é imprescindível que esse retrocesso decisório seja corrigido para resgatar o destino seguro que a Lei dos Distratos proporcionou.