O Tribunal de Justiça do Maranhão lançou o Edital da Concorrência Eletrônica nº 04/2023, para contratação de investidor para locação de imóvel, por um período de 300 meses, equivalente a 25 anos, para uso institucional que atenda às necessidades de instalação e funcionamento da sede do TJMA. 

Um estudo técnico preliminar foi realizado pela Diretoria de Engenharia do TJMA para identificar e analisar os cenários disponíveis no mercado, bem como demonstrar a viabilidade técnica e econômica de soluções para a obtenção de imóvel adequado para instalação da nova sede, com infraestrutura institucional para o bom desempenho das unidades do Tribunal, assegurando aos magistrados e magistradas, servidores e servidoras segurança e saúde no trabalho e, ao público externo, um ambiente ideal para um atendimento ágil, seguro e de qualidade.

Estruturas antigas

O documento destaca que, atualmente, o Tribunal de Justiça está instalado no prédio sede e em 12 imóveis que funcionam como anexos, a maioria localizados no centro de São Luís, em estruturas antigas, sem áreas adequadas para realização das atividades de forma plena, causando vários contratempos e dificuldades às pessoas que buscam as unidades do Judiciário. 

Os imóveis antigos frequentemente necessitam de reformas estruturais e manutenção constante para atender aos padrões de segurança, acessibilidade e eficiência energética requeridos em instalações judiciais. Essas manutenções de múltiplos imóveis antigos também implicam elevados custos de operação, como despesas com água, eletricidade, limpeza, segurança e outros serviços.

O estudo explica que não há possibilidade de ampliação da edificação atual, devido a questões de tombamento e limitações do uso do solo e o constante aumento do quadro de pessoal e da estrutura organizacional.

Com a aquisição de um novo imóvel – prossegue o documento –, é possível implementar soluções mais modernas e eficientes em termos de infraestrutura, reduzindo assim os gastos recorrentes com manutenção, energia e outras despesas operacionais.

Modelos de contratação

Dos modelos de contratação analisados, o que mostrou-se mais viável foi o conhecido como BTS privado com facilities ou locação sob medida ou sob demanda, contrato no qual o locador investe recursos com o objetivo de ajustar o imóvel às necessidades específicas do locatário – no caso, o TJMA – tais como infraestrutura e equipamentos, acrescido de outros serviços relacionados à manutenção do imóvel locado, como limpeza, administração predial, recepção e outros, a exemplo do que ocorre em muitos condomínios.

Neste modelo do aluguel sob demanda, o investidor realiza, previamente, a aquisição, construção ou até mesmo ampla reforma de um imóvel que atenda todas as demandas especificadas pelo locatário, para locação por prazo determinado. 

A avaliação informa que, atualmente, existe farto embasamento técnico – abordando pontos de legislação, julgado do Tribunal de Conta da União (TCU), tecnicidades de Engenharia – sobre a locação sob demanda. Levou-se em consideração que existem experiências bem-sucedidas no Tribunal de Justiça de Rondônia, na Justiça Federal, Justiça do Trabalho e no Banco do Brasil, tornando essa modalidade uma solução mais viável para a sede do TJMA.

Entre os aspectos favoráveis a este modelo está a falta de necessidade de alocar uma grande soma de recursos financeiros para a construção da nova sede de imediato, em razão de que o pagamento ao investidor somente ocorrerá após a entrega do imóvel à Administração do TJMA e mediante parcelas mensais ao longo do contrato.

Também foi levado em conta que, acima de tudo, o Tribunal contornaria o grave problema de estrutura física, pois funciona no mesmo prédio desde 1948, em uma edificação com tombamento histórico, que impede sua ampliação, acessibilidade e adequação.

A ausência da necessidade de fiscalização ostensiva da execução da obra pela Administração, uma vez que será realizada pela contratada, sob sua total responsabilidade; a redução do tempo de execução; a qualidade do padrão construtivo, uma vez que a locadora será a responsável pela manutenção predial, também tornam o modelo uma opção mais viável e estratégica.

Por fim, a concentração do TJMA na atividade-fim, já que os serviços de facilities permitem que a organização concentre seus recursos e esforços nas suas atividades principais, em vez de se preocupar com a manutenção e gestão do imóvel, resultando em ganhos de eficiência e produtividade.

Critério

O critério de julgamento da licitação é o menor valor mensal do aluguel, com facilities de manutenção predial. O locador deverá observar as normas ambientais locais e federais. O(s) licitante(s) e a contratada deverão atender às disposições contidas na Lei Federal nº 12.846/2013 – Lei Anticorrupção.

O edital destaca que, como se trata de um contrato de locação, no qual as despesas somente serão realizadas a partir do exercício de 2025, quando da entrega das chaves para uso do imóvel pelo locatário, não há que se falar em dotação orçamentária para o exercício 2023 e/ou 2024, cabendo somente a inclusão no plano plurianual de 2024-2027, providência já tomada pela Diretoria Financeira do TJMA.

Ainda segundo o documento, o custo da locação, incluída a manutenção predial, por todo o período do contrato, não poderá exceder, ao mês, 1% do valor de mercado do imóvel, determinado por meio de laudo técnico de avaliação de imóvel, emitido pela Diretoria de Engenharia do TJMA, utilizando-se norma brasileira vigente (NBR 14.653/2019).

Competitividade

Após pesquisas realizadas junto a imobiliárias de São Luís, realizadas pela equipe técnica da Diretoria de Engenharia e Arquitetura do TJMA, o setor concluiu por utilizar os parâmetros contidos no memorando anexado a um processo auxiliar, o qual se sugere seja tratado como informação sigilosa com base no inciso II, do artigo 13 e no artigo 24, da Lei nº 14.133/2021, como forma de promover a competitividade, a eficiência, a economia e a transparência no processo licitatório, permitindo a livre formação das propostas com base em estimativas próprias dos licitantes, evitando que o preço estimado da Administração influencie as propostas dos licitantes.

A divulgação do orçamento ocorrerá após a fase de julgamento das propostas.