setor imobiliário em São Luís, durante quase seis anos, foi marcado pela grande procura por imóveis e sua contínua valorização. Desde 2008, esta combinação resultou em alta nos valores das unidades habitacionais, e certamente a demanda pela aquisição e facilidade de acesso a linhas de crédito garantiram os altos patamares nas vendas. O mercado, que já estava em processo de desaquecimento nos últimos anos, passou por estagnação em segmentos que tinham forte presença de investidores.
A desaceleração na economia, taxa de juros elevada e diminuição na oferta de crédito comprometeram a procura por novos investimentos. A intensificação da crise causou instabilidade no mercado.
Os imóveis do segmento “Minha Casa, Minha Vida” com valores de até R$ 180 mil mantiveram o padrão de vendas devido às condições de financiamento com oferta de juros mais baixos, mesmo que de forma mais contida que no período do boom imobiliário.
Um exemplo da mudança no quadro é a redução nos lançamentos dos empreendimentos imobiliários de padrão mais elevado pelas incorporadoras que hoje se concentram em vender seus estoques. Contudo, o ano de 2017 promete reação na economia, e, ainda que de forma lenta e gradual, o setor já dá sinais de recuperação.
“O mercado imobiliário, como em outros setores, está em baixa, e quando se trata de crise, o setor de imóveis se ressente em primeiro lugar. Ele realmente é afetado porque emprega muita gente. Mas, quando há um sinal de reação, também é o primeiro que se recupera dentro da economia”, assegurou Raimundo Torres, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Maranhão (CreciI/MA).
Apesar do forte impacto econômico, o setor imobiliário vem se adaptando à realidade, e diferente do período de auge, os corretores de imóveis saem à procura da clientela que se encaixa nos novos parâmetros.
“Após o ápice da crise, creio que, nos dois últimos anos, houve uma recuperação de 20% no setor, não como em relação àqueles anos de ouro, em que havia uma demanda reprimida de compradores e facilidade de financiamento. Os próprios interessados iam aos estandes para adquirir imóveis. Não vai mais haver um desenvolvimento como aquele, mas o mercado como um todo não para, até por causa do crescimento vegetativo no estado, que faz com que essa demanda venha aumentando dia após dia”, ressaltou o presidente do Creci/MA.
De acordo com as imobiliárias, a queda na venda de imóveis tem impulsionado o mercado de aluguel de unidades residenciais. Potenciais compradores têm optado pela locação esperando o momento certo para investir no sonho da casa própria.
“A locação de imóveis está em alta em razão da retração nas vendas. O cliente está aguardando para ver como vai ser em relação a 2017, mas as expectativas são boas. Os aluguéis residenciais estão em pleno aquecimento”, comentou Glauco Feitosa, diretor comercial da Pereira Feitosa Imóveis.

Foto: Karlos Geromy/ O Imparcial

Já o segmento de aluguéis comerciais, segundo o ramo imobiliário, está mais voltado para os empreendimentos de rua. “Por enquanto, há uma prioridade por imóveis do comércio de bairro. Há uma estagnação em salas comerciais, onde existe grande oferta”, apontou o diretor comercial.
As imobiliárias testificam que as vendas de imóveis novos são predominantemente nas faixas do programa Minha Casa, Minha Vida, já os imóveis usados enfrentam dificuldade nas negociações, e, por isso mesmo, os proprietários preferem manter os valores.
“As vendas de imóveis novos estão mais voltadas para o segmento Minha Casa, Minha Vida. Este ano, o mercado de imóveis de alto padrão voltou a aquecer. Quanto a imóveis usados, a procura está equilibrada, mas não houve queda nos valores, e como muita gente está negativada, isso impossibilita o crédito. Além disso, os juros altos dos bancos não facilitam as tratativas. Para movimentar o setor, seria necessária a abertura de crédito e parcelamento”, revelou Glauco Feitosa.

Outros entraves
Dirigentes do mercado imobiliário tinham a expectativa de ampliar o leque de negócios com a seleção dos projetos de construção do programa Minha Casa, Minha Vida – Faixa 01, a ser executado para a população de renda familiar de até R$ 1.800,00. Uma reunião entre a direção da Caixa Econômica Federal e as empresas do setor no Maranhão foi realizada na terça-feira (18) para estabelecer os procedimentos de financiamento. Mas os resultados foram frustrantes para as construtoras e para quem consta no quadro de déficit habitacional.
O Maranhão terá dificuldade em ser contemplado com novos investimentos nesse segmento, pois ainda existem por volta de 14 mil unidades prontas para serem entregues no estado e as prefeituras não apresentaram os contemplados.
“A demora para a entrega dos imóveis impossibilita novas contratações de empreendimentos, que além de afetar quem espera pela moradia, compromete também o setor da construção civil, que necessita do incremento para continuar ativo”, ressaltou Cláudio Calzavara, presidente da Ademi-­MA.
O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Maranhão (Creci/MA) opina que na capital maranhense os problemas de infraestrutura também são empecilhos para o crescimento do mercado imobiliário por afastar os visitantes que poderiam ser potenciais compradores.
“O mercado no Nordeste é diferente das outras regiões, há uma concentração de investimento em infraestrutura, limpeza e conservação para atrair o turista, mesmo que isso não se estenda a toda cidade. No entanto, São Luís, apesar de ser a quarta maior cidade do Nordeste e a 13ª do país, ela não acompanha essa tendência e perde até para cidades menores que têm essa preocupação. Acho que isso influencia, é claro, também no mercado imobiliário”, advertiu.

Foto: Karlos Geromy/ O Imparcial

Minha Casa, Minha Vida em alta
Conselhos ligados ao setor imobiliário no Maranhão concordam que os imóveis financiados pela Caixa Econômica Federal em até R$ 180 mil não sofreram baixa nas vendas e ainda seguraram os patamares do mercado.
“A venda de imóveis comprados na planta caiu, mas os do segmento Minha Casa, Minha Vida estão vendendo bem, porque tem uma demanda muito grande para este padrão. Outros imóveis também não param, mas têm um pouco mais de dificuldade para serem vendidos, porque a oferta é muito grande”, explicou o presidente do Creci/MA, Raimundo Torres.
Para o presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi­-MA), Cláudio Calzavara, o segmento do Minha Casa, Minha Vida é o mais equilibrado, e a maioria se concentra nas regiões do Turu, Altos do Calhau, Anil, São Cristóvão, Araçagi e bairros de São José de Ribamar, Raposa e Paço do Lumiar.
“A unidade mais trabalhada hoje, que tem mais saída na praça, é exatamente o imóvel na faixa de R$ 180 mil, aqueles condomínios de térreo e mais três andares, com financiamento baixo. É o segmento que está em atuação no mercado. As empresas estão voltadas para onde tem saída, e isso vem segurando o mercado imobiliário”, contou.

Imóveis de alto e média padrão

Diferente dos segmentos das faixas menores do Minha Casa, Minha Vida, os de médio e alto padrão ainda não tiveram todas as unidades vendidas e ainda aguardam compradores.
“Temos uma quantidade de estoque habitacional nas regiões do Renascença, Ponta d’Areia, Calhau, Jardins, Jaracati e Angelim, que o mercado vem se empenhando em vender”, informou o presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi­-MA), Cláudio Calzavara.
Contudo, entre os bairros nobres, a região do Renascença tem apresentado recuperação na venda de imóveis. “Tem sido boa a procura por unidades de prédios localizados no Renascença. Os empreendimentos ainda não são lançados da forma que acontecia antes, mas isto está voltando a ocorrer, investimentos no segmento de médio padrão. Ano passado, praticamente, não teve”.
De acordo com o dirigente da Ademi-MA, alguns dos problemas que vêm afetando o mercado imobiliário são a dificuldade de financiamento e a desistência por parte do comprador.
“Existe o problema da grande quantidade de distrato imobiliário por conta da incapacidade de financiamento e do comprador querendo entregar sob a tutela do órgão de defesa do consumidor, que está viabilizando esse desacordo às cláusulas contratuais. Essa insegurança jurídica vem provocando esse excesso de distrato e prejudicando as incorporadoras”, lamentou.

Expectativa de recuperação

Setores ligados à construção e venda de imóveis no estado acreditam que os indicadores econômicos devem colocar o mercado novamente nos trilhos.
“A sinalização de recuperação da economia influencia o potencial de investimento. Os investidores passarão a olhar o mercado de outro jeito, porque quem tem dinheiro, quando não existe segurança, prefere deixá-lo aplicado, mesmo que com rentabilidade mínima, para evitar riscos. Talvez seja despertado em alguns investidores a aquisição de imóveis para aluguéis que têm passado por recuperação também”, avaliou o presidente do Creci/MA, Raimundo Torres.
Outra esperança para o setor é a redução da taxa de juros para que o mercado volte a aquecer plenamente com o financiamento facilitado, também, por bancos privados. “A Taxa Selic voltou para o patamar de 2014. Quando você baixa de 11%, se viabiliza a condição dos bancos privados em financiar imóveis. A taxa de juros abaixo dessa estimativa facilita a entrada no banco privado e o financiamento a longo prazo”, garantiu o presidente da Ademi-MA, Cláudio Calzavara.
Ainda que de forma cautelosa, o presidente do Creci/MA, Raimundo Torres, acredita que o crescimento da economia no primeiro trimestre de 2017 é um sinal de retomada do mercado. “Especialistas apontam um crescimento de 0,47% na economia, em relação ao mesmo período passado. Esse número, não acredito que seja de crescimento e sim de recuperação daquilo que foi perdido. Esses índices sinalizam que o mercado está se recuperando, e daqui para frente vamos avançar, tenho certeza”, prognosticou.

Alerta para golpes
O Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Maranhão (Creci/MA) alerta que os interessados em adquirir imóveis o façam com corretores devidamente inscritos no Conselho para diminuir a chance de fraudes em negociações imobiliárias.
“Alerto a sociedade que exija do corretor de imóveis a credencial, porque muita gente chega ao Creci reclamando de perdas de altas somas em dinheiro, mas, quando vamos verificar, a pessoa que negociou não é corretora. Se o corretor não apresenta credenciais ou se o potencial cliente está desconfiado de alguma abordagem, que acesse nosso site ou entre em contato com o conselho, em horário comercial, para checar se a pessoa é realmente um corretor de imóveis em quem pode confiar. Porque, em caso de irregularidades com corretores, a este cabem sanções administrativas e até penais”, recomendou Raimundo Torres.