O brasileiro é apaixonado por imóveis, e esta é uma das classes de ativos preferidas no país. Não é à toa que os fundos de investimento imobiliário (FIIs) têm ganhado destaque nos últimos anos, com 140 mil novos investidores somente em 2024, segundo dados da B3.
Assim como o mercado de ações, os FIIs também possuem seu próprio índice que serve como uma referência para esse mercado. Por isso, se você quer saber mais sobre FIIs e o famoso índice IFIX, vamos te mostrar mais detalhes sobre eles e como investir nesse segmento relevante da bolsa.

Vale lembrar que este conteúdo possui um caráter informativo e não é uma sugestão de investimento.

O que são fundos imobiliários?

Se você já quis investir no setor de imóveis, sabe como pode sair caro dar entrada e pagar as parcelas de um único apartamento, casa ou sala comercial. Além da entrada, é necessário considerar a burocracia da administração e os impostos. Mas, na bolsa de valores, você pode investir em vários ativos imobiliários pagando a partir de R$ 100 — o valor médio da cota de um FII listado na B3 (vale ressaltar que algumas cotas podem custar menos e outras mais).
Esses fundos possuem cotas negociadas na bolsa de valores, assim como as ações de uma empresa. As cotas representam um fundo que aloca o valor captado em ativos do setor imobiliário, podendo ser imóveis físicos ou papéis ligados a esse setor.

De certa forma, os FIIs funcionam como um tipo de condomínio, onde investidores aplicam recursos que são usados para adquirir ou financiar empreendimentos imobiliários. Cada FII pode investir em um ou mais segmentos diferentes e os tipos mais comuns desses fundos são:

● FIIs de tijolo: adquirem participações em shoppings centers, prédios comerciais, galpões logísticos e outros tipos de imóveis. O investidor que escolhe os FIIs de tijolo passa a receber parte dos rendimentos gerados pela locação, venda ou valorização dos imóveis;

● FIIs de desenvolvimento: investem na venda de ativos para lucrar com o ganho nessas operações, como a venda de terrenos e condomínios fechados; além disso, FIIs de desenvolvimento também podem investir em imóveis em construção ou em outros projetos de desenvolvimento. Essa categoria é geralmente mais indicada para investidores arrojados ou experientes.

● FIIs de papel: não possuem imóveis diretamente, mas investem em títulos atrelados ao mercado imobiliário, como os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Vantagens dos FIIs

A primeira vantagem dos FIIs é que eles democratizam o acesso ao investimento imobiliário. Em vez de precisar desembolsar uma alta soma para comprar apenas um imóvel, o investidor pode criar uma carteira diversificada a partir de apenas R$ 100 — o preço médio da cota de um FII listado na B3.

Em segundo lugar, os FIIs precisam distribuir no mínimo 95% do lucro líquido apurado com base no regime de caixa. Ou seja, praticamente todo o ganho de um FII se transforma em renda passiva, gerando muito valor ao acionista, que recebe os proventos diretamente na sua carteira.

Falando em renda passiva, os retornos dos FIIs em sua maioria também são muito superiores aos do aluguel direto de um imóvel. Enquanto o rendimento direto de um aluguel dificilmente passa de 0,5% ao mês, muitos FIIs pagam até o dobro disso, potencializando a renda passiva.

Por fim, os rendimentos dos FIIs são 100% isentos de imposto de renda para pessoas físicas, desde que as cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa e o fundo tenha no mínimo 50 cotistas. Contudo, é importante lembrar que os ganhos com a venda das cotas podem ser tributados. Já os aluguéis tradicionais podem ter uma alíquota de até 27%, fora outras taxas e impostos que são pagos na administração e transferência do imóvel. Isso significa que investir em um FII pode aumentar seus rendimentos em quase um terço somente por causa da isenção fiscal.

O que é o IFIX?

Criado pela B3, bolsa de valores brasileira, em 2012, o IFIX é o principal índice de fundos imobiliários do Brasil, surgido por uma necessidade de se ter um índice de referência para o setor. Nesse sentido, o IFIX está para o setor de FIIs como o índice Ibovespa (IBOV) está para o mercado de ações.

O principal objetivo do IFIX é medir o retorno médio e servir como referência para o desempenho de outros fundos imobiliários. Para isso, o índice considera a variação dos preços e a distribuição de dividendos dos fundos imobiliários que compõem a carteira teórica.

São vários os critérios que um FII precisa atingir para ser incluído no IFIX, como volume de negociação, ter cotas que valham mais de R$ 1,00 e estar presente em 95% dos pregões durante as três últimas versões do índice. Esses critérios são revistos a cada quatro meses, e novos FIIs podem entrar ou sair do índice.

Riscos de investir em FIIs

Apesar dos FIIs serem um veículo excelente para geração de renda passiva, eles, como todo investimento, possuem riscos que não podem ser ignorados. O primeiro risco é inerente ao setor imobiliário: a vacância, ou seja, algum imóvel do fundo ser desocupado. Em caso de alta vacância, isso pode causar impacto nos rendimentos do fundo.

Um segundo risco é o aumento das taxas de juros, cuja elevação pode impactar o preço das cotas de FIIs de tijolo. Já para FIIs, cujo rendimento é atrelado ao CDI, esse impacto tende a ser menor.

Outro risco dos FIIs é a inadimplência de algum locador, que pode deixar de pagar os aluguéis durante um período e diminuir os rendimentos dos FIIs de tijolo. Nos fundos de papel, há o risco de calote nos títulos adquiridos. Portanto, é importante considerar seu perfil como investidor para escolher a melhor opção para os seus objetivos, levando em consideração sua tolerância ao risco.