CASA PRÓPRIA

Linha Pró-cotista volta a financiar 70% do valor do imóvel

Para ter acesso, é necessário ter contribuído ao FGTS por mais de três anos, consecutivos ou não, na mesma empresa ou em empresas diferentes.

Foto: Karlos Geromy

O mercado imobiliário espera em 2018 concentrar investimentos e resultados de forma a sinalizar a saída da recessão que para o setor ainda não se concretizou. O desempenho da Construção Civil tem forte influência dos investimentos do governo federal por meio da Caixa Econômica com a oferta de crédito para os novos empreendimentos. Os mutuários também dependem do que rege as regras da Caixa, especialmente no que se refere aos recursos do FGTS.

No ano passado, a Caixa Econômica Federal (CEF) reduziu os limites de financiamento para imóveis novos de 90% para 80% e usados, de 70% para 50%. A medida atingiu empréstimos com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), do programa Minha Casa, Minha Vida e linhas Pró-Cotista e CCFGTS, e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE).

A Caixa, que é responsável por 70% do crédito imobiliário no país, passando por grave escassez de recursos, suspendeu a linha pró-cotista no primeiro semestre de 2017 e reduziu o teto para usados em agosto e em setembro.
Porém, como anunciado no ano anterior, a Caixa retomou no início de janeiro a linha de empréstimo imobiliário pró-cotista e elevou de 50% para 70% a cota do financiamento de imóveis usados. A linha pró-cotista FGTS financia unidades de até R$ 950 mil e cobra juros de até 8,66% ao ano. Para a modalidade, este ano, o banco disponibilizará R$ 4 bilhões para emprestar aos cotistas, menos que os R$ 6,1 bilhões contratados na linha em 2017.

A linha pró-cotista é a que cobra os menores juros para trabalhadores com carteira assinada que não se enquadram nas regras do programa Minha Casa, Minha Vida. Além da Caixa, o Banco do Brasil é o único que oferece à pró-cotista.

A linha de crédito mais barata é a oferecida para quem se enquadra no programa Minha Casa, Minha Vida, que financia imóveis de até R$ 225 mil.

O restabelecimento do teto para financiamento de imóveis usados de 50% para 70% do valor da unidade, contudo, é uma esperança de novo fôlego no mercado imobiliário já que os mutuários passaram a ter dificuldade em financiar a compra de imóveis usados por causa da condição de entrada de metade do valor.

Influência do governo

A Construção Civil foi um dos setores que não conseguiu sair da recessão em 2017, e conta com a capitalização da Caixa Econômica Federal para o aumento da oferta de crédito para os novos empreendimentos. Para isso, seria necessária uma operação de socorro à Caixa com recursos do FGTS, para que banco possa operar, e por consequência estimular a construção civil e o mercado imobiliário.

Em 2017, o Programa de Aceleração do Crescimento (PAC) sofreu perdas de 40,9% entre janeiro e outubro, enquanto o Minha Casa Minha Vida, principal programa dedicado à baixa renda, diminuiu 61,4%.

Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), entre novembro de 2016 e outubro de 2017, foram aplicados R$ 45,6 bilhões na compra e construção de imóveis com recursos das cadernetas de poupança, o que representa uma retração de 0,9% ante os 12 meses precedentes. Em novembro, os financiamentos totalizaram R$ 31,5 bilhões, queda de 14,7% ante outubro, e os empréstimos alcançaram 13,5 mil unidades, 14,6% menos que no mês anterior.

Dessa forma, o setor reconhece que as medidas do governo com cortes de recursos, seguramente atingem os negócios imobiliários.

Empresas mantêm otimismo

O mercado em recuperação nos últimos meses, apesar da retração na construção civil, incentivou as empresas a rever seus planos para 2018 e a voltarem a investir. A MRV Engenharia está otimista em relação às perspectivas do setor de construção no Maranhão 2018, apesar do cenário macroeconômico atual, que ainda oferece grandes desafios.

Segundo Alessandro Almeida, diretor comercial de vendas da MRV, até o final do ano de 2018, a MRV investirá mais de R$ 100 milhões para o lançamento de 1.271 unidades habitacionais em São Luís com Valor Geral de Vendas (VGV) potencial de R$ 202 milhões. Com esse investimento a empresa projeta chegar em 2018 com um aumento de mais de 10% na sua força de trabalho na localidade.

De acordo com os resultados operacionais de 2017, as vendas contratadas da MRV no Maranhão alcançaram a marca de R$ 40,8 milhões nos primeiros nove meses do ano, esse resultado reforça ainda mais a importância do estado na operação da construtora. Alessandro afirma que o momento atual está propício para a compra de terrenos e a empresa conta com um land bank muito robusto no estado. O executivo ressalta que o mercado de imóveis econômicos ainda é muito carente e o funding dos clientes da MRV é o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) com financiamento das faixas 1,5, 2 e 3 do programa habitacional do governo Federal, o Minha Casa, Minha Vida, cujas regras mantém condições excepcionais para o financiamento do primeiro imóvel, com juros abaixo da inflação. O Minha Casa, Minha Vida está sendo uma injeção de adrenalina para a empresa que já tem hoje um a cada 200 brasileiros morando em um imóvel construído pela MRV.

Influência no financiamento

Venda de imóveis usados. Foto: Karlos Geromy


No período de redução no percentual de financiamento imobiliário da Caixa, outros bancos passaram a ser alternativas aos compradores. Embora as taxas de juros sejam mais altas, as instituições estão oferecendo o prazo de 360 meses para pagamento.

“Quando a Caixa passou a operar com redução na margem de financiamento, diminuíram as operações de venda. Em contrapartida, os outros bancos como Santander, Bradesco e Banco do Brasil passaram a ser mais requisitados pelas condições oferecidas”, informa o corretor da Ivo Lira Imóveis, Gustavo Matos.
Segundo o corretor, com o retorno do financiamento de 70% do imóvel usado pela Caixa, a expectativa é que o cenário melhore e o mercado volte a aquecer, embora a ainda persista a preocupação com a burocracia do banco estatal.

“Tivemos alguns clientes que, além da redução da margem de financiamento, também foram afetados pelo aumento nas exigências burocráticas. Então, essas pessoas adiaram a compra na expectativa de diminuição das exigências e reaquecimento do mercado”, afirma Matos.

Com a mudança na linha de crédito, Juliana que ficou meses tentando comprar uma casa usada, no ano passado precisou procurar outra instituição financeira para efetivar a negociação do imóvel.

“Tive que recorrer a outro banco que foi o Banco do Brasil. A demora também em analisar o processo foi uma coisa que atrapalhou bastante. Quando eles [a Caixa] reduziram o limite de financiamento de 70% para 50%, ainda não tinha resposta para a proposta que foi feita em nome do meu marido e eu”, Juliana Correa, enfermeira de 29 anos.

A melhoria na venda de imóveis usados também gera boas expectativa na comercialização de empreendimentos novos. Segundo os operadores do setor, há pessoas que estão aguardando a retomada nas linhas de crédito para poder enfim comprar o desejado imóvel.

“Muitas pessoas vendem um imóvel usado para comprar um novo, então isso influencia e movimenta a cadeia imobiliária. A pessoa vai dispor de um menor valor para dar como sinal, tendo que levantar apenas 30% do valor do imóvel, em vez dos 50% de entrada que para elas se tornou inviável. Então, esperamos uma melhoria no setor em 2018 com a volta dessas linhas de crédito de forma ampla”, avalia Bento Mendes, proprietário da BMendes Imóveis.

Para o presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Estado do MA (Ademi-MA), Cláudio Calzavara, em vez da linha pró-cotista, os recursos do FGTS são mais necessários para os empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida, nas menores faixas, que são os imóveis mais vendidos na região Nordeste.

Segundo a entidade, com a poupança custando menos de 6% ao ano para os bancos, eles não precisariam do FGTS para atender ao público foco que compram imóveis de valores mais elevados. Para o presidente da Ademi, o perfil de comprador no Maranhão é para imóveis do programa Minha Casa Minha Vida, que corresponde ao padrão dos empreendimentos formados por térreo e mais três andares, que se encontram em bairros como Cohatrac, Turu e Anil.

“A questão é que a Caixa não tem dinheiro para financiar imóveis no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Essa gama de incentivo à venda de imóveis caros condiz mais com a realidade do sul e sudeste do país. No momento, ao meu ver, é desperdiçar recursos do FGTS necessários para o Minha Casa Minha Vida, pois enquanto se vende um imóvel na Ponta D’Areia, se vende 100 no Cohatrac”, alega Cláudio Calzavara.

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